第049章 特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（下）

　　深海特區(qū)在成立之初的那五年，其實(shí)一直承受著巨大的壓力。

　　而特區(qū)房地產(chǎn)公司當(dāng)初在與劉天就合作開(kāi)發(fā)東湖麗苑時(shí)，更是提前翻遍了《列寧選集》，找到了一兩句牽強(qiáng)的解釋后，才敢下筆簽合同。

　　要是因?yàn)榉孔訂?wèn)題在香港那邊造成惡劣的群體性事件......

　　好在香港從1953年出現(xiàn)賣(mài)樓花之后，已經(jīng)經(jīng)歷二十多年的時(shí)間，買(mǎi)房者早已把可能埋著的雷都給趟出來(lái)了。

　　對(duì)了，當(dāng)初發(fā)明賣(mài)樓花的人，正是被香港人譽(yù)為“紅色資本家”的霍先生。

　　“在香港，地產(chǎn)公司如果想要展開(kāi)樓花銷(xiāo)售，需要先從工務(wù)司署獲批《預(yù)售樓花同意書(shū)》。而工務(wù)司署審批時(shí)主要看兩個(gè)條件：第一，地價(jià)是否全數(shù)支付；第二，開(kāi)發(fā)商要證明自己有能力支付全部建筑費(fèi)。

　　香港地產(chǎn)商的慣用做法，是拿土地去銀行進(jìn)行抵押。但抵押貸款是有折現(xiàn)率的，這其中的價(jià)差就是地產(chǎn)商需要籌集的項(xiàng)目啟動(dòng)資金。

　　至于項(xiàng)目建筑費(fèi)，最簡(jiǎn)單的方式自然是去銀行開(kāi)一個(gè)信托賬戶，然后往里面存足夠的錢(qián)。

　　但當(dāng)初樓花被發(fā)明出來(lái)的目的，就是用買(mǎi)房者的錢(qián)來(lái)支付后期建設(shè)費(fèi)用，從而降低地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金投入。

　　于是這又產(chǎn)生了一個(gè)悖論。香港開(kāi)發(fā)商的解決辦法，還是去找金融機(jī)構(gòu)幫忙。

　　比如直接向銀行申請(qǐng)建筑按歇貸款，或者委托銀行出具承諾書(shū)，還可以找財(cái)務(wù)公司簽署無(wú)擔(dān)保貸款合約。

　　總之，工務(wù)司署要確保就算開(kāi)發(fā)商中途破產(chǎn)，也有新的責(zé)任方出來(lái)繼續(xù)接手項(xiàng)目，完成剩余的樓盤(pán)建設(shè)任務(wù)。

　　而開(kāi)發(fā)商被允許銷(xiāo)售樓花之后，預(yù)售所得的資金也不是由他們自己隨意支配，而是會(huì)全部轉(zhuǎn)入其合作律師事務(wù)所開(kāi)設(shè)一個(gè)專(zhuān)門(mén)信托賬戶之中，再由律師事務(wù)所根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)進(jìn)度來(lái)分批劃撥費(fèi)用?！?p>　　周陽(yáng)也沒(méi)有賣(mài)什么關(guān)子，直接把自己收集到的資料復(fù)述給李明德，聽(tīng)得對(duì)方連連點(diǎn)頭。

　　“香港并不是沒(méi)有發(fā)生過(guò)巨額購(gòu)樓款不翼而飛的事情，但最后基本上都會(huì)有銀行來(lái)介入托管，購(gòu)房者拿不到房子的情況比較少見(jiàn)。

　　而且政府也會(huì)根據(jù)最新案例所暴露的漏洞，進(jìn)一步修訂新的預(yù)售樓花同意制度，所以買(mǎi)房者的權(quán)益相對(duì)比較有保障?！敝荜?yáng)又繼續(xù)說(shuō)道。

　　“我們之前的確沒(méi)考慮過(guò)那么多，要不是周先生今天點(diǎn)出來(lái)，將來(lái)真有可能釀成大錯(cuò)?！崩蠲鞯禄镜恼蚊舾行赃€是有的，很明白哪些錯(cuò)誤堅(jiān)決不能犯。

　　“敢于任事、勇于擔(dān)當(dāng)、主動(dòng)作為，是一種非常優(yōu)秀的品質(zhì)。但我們也需要避免因?yàn)榭紤]不周，而成為一個(gè)傻大膽。

　　既然香港的地產(chǎn)大鱷們不愿意來(lái)，那么你們?yōu)樵O(shè)么就不能主動(dòng)過(guò)去？馬經(jīng)理他們的粵港貿(mào)易公司給了我一個(gè)啟發(fā)，你們特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也完全可以和他們一樣，直接去香港成立一家分公司?！敝荜?yáng)又提了一個(gè)新建議。

　　“我們倒是想去，但條件不允許??！馬經(jīng)理他們的粵港公司，省里至少撥了200萬(wàn)港幣下來(lái)。

　　我們房管局去年成立時(shí)，市里只批了50萬(wàn)人民幣，卻要我們建成兩萬(wàn)平米的宿舍樓。因?yàn)橐蛣⑻炀屠习搴瞎砷_(kāi)發(fā)商品房，房管局特意成立了特區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　但是市里最初同意下?lián)艿?萬(wàn)人民幣開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)，最后卻因?yàn)樨?cái)政困難而不了了之了，后來(lái)還是劉老板借了我們4萬(wàn)港幣。

　　你是沒(méi)去過(guò)我們現(xiàn)在的辦公場(chǎng)地，只有一間平房，里面擺了幾張舊辦公桌。一個(gè)財(cái)務(wù)、一個(gè)出納、一個(gè)秘書(shū)、兩個(gè)技術(shù)員，我這個(gè)掛著副經(jīng)理的實(shí)際負(fù)責(zé)人，以及掛著總經(jīng)理頭銜，但整天在房管局那邊忙其他事情的老何，整個(gè)公司總共就只有7個(gè)人。

　　以至于好幾位香港老板過(guò)來(lái)后，一看我們只是這樣一個(gè)草臺(tái)班子，連談都不肯坐下來(lái)談，直接扭頭就走?！崩蠲鞯率譄o(wú)奈的說(shuō)道。

　　周陽(yáng)聽(tīng)了對(duì)方的話之后，臉上悄然展露出了一絲笑意，他早就在這里等著對(duì)方叫苦呢！

　　“李經(jīng)理，我想你應(yīng)該也挺好奇，我之前約你說(shuō)是來(lái)談投資，結(jié)果見(jiàn)面后卻給你們各種挑毛病。

　　實(shí)際上我這個(gè)人并沒(méi)有惡意，只是喜歡把丑話說(shuō)在前頭，這樣大家以后合作起來(lái)，才會(huì)少許多不必要的矛盾。

　　我今天確實(shí)是來(lái)談投資的，但不是投資特區(qū)的某塊地皮，而是想直接投資你們深海特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　你們手里沒(méi)有現(xiàn)金并不是問(wèn)題，實(shí)際上你們公司的名字，就是最值錢(qián)的無(wú)形資產(chǎn)。資金方面全部由我來(lái)承擔(dān)，我出125萬(wàn)港幣現(xiàn)金，和你們合資在香港開(kāi)一家地產(chǎn)公司，只要求占股25%。

　　當(dāng)然，這家公司未來(lái)的主要業(yè)務(wù)，肯定是在特區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。你們之前找的那些港商，實(shí)力都太弱了，連地價(jià)款都搞不定，等于風(fēng)險(xiǎn)全部都由你們?cè)诔袚?dān)。

　　我的想法不一樣，今天來(lái)約你見(jiàn)面，肯定是想來(lái)賺錢(qián)的。但我賺的錢(qián)要符合規(guī)矩，香港的范例已經(jīng)擺在那里，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)必須在項(xiàng)目被批準(zhǔn)前付清。

　　這應(yīng)該是特區(qū)政府以后必須堅(jiān)守的一條紅線，畢竟你們現(xiàn)在很缺錢(qián)不是嗎？

　　至于條件提高后，還沒(méi)有人會(huì)來(lái)特區(qū)投資地產(chǎn)的問(wèn)題，你們也完全不用擔(dān)心，我既然要從公司拿股份，肯定也是要出力的。

　　港城許家不知道你有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，許愛(ài)舟前輩是香港最早的船王，他家從六十年代開(kāi)始，就把家族的主要基業(yè)從航運(yùn)轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)上面。

　　雖然許家的地產(chǎn)公司算不上香港一線華資財(cái)團(tuán)，但他家的資產(chǎn)至少在十億港幣以上，比劉天就之流肯定是要強(qiáng)許多倍。

　　另外還有經(jīng)營(yíng)著香港唯一一家鋼鐵廠的龐家，我在這兩家人面前都能說(shuō)上幾句話，邀請(qǐng)他們過(guò)來(lái)捧場(chǎng)并不困難。

　　而拉客戶其實(shí)和賣(mài)房子一樣，首先做出一個(gè)漂亮的樣板間來(lái)，后續(xù)再去找其他人談合作才會(huì)更容易！”周陽(yáng)終于圖窮匕見(jiàn)，表露出了自己的真正目的。

　　在他穿越前，國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上有一個(gè)很流行的詞匯——“抄作業(yè)”。

　　實(shí)際上這個(gè)詞如果用在國(guó)內(nèi)的商品房預(yù)售上，簡(jiǎn)直非常貼切。深海特區(qū)抄香港房地產(chǎn)的作業(yè)。

　　國(guó)內(nèi)一直要到2010年以后，才陸續(xù)有地方政府出臺(tái)預(yù)售商品房的資金監(jiān)管政策。

　　比如像某位偶像的父母，就因?yàn)槭抢腺嚩痪W(wǎng)友聲討。