特區(qū)房管局在制定土地轉(zhuǎn)讓價格時，給開發(fā)商預(yù)留了20%到30%的毛利潤，按理說不可能吸引不到投資才對。
但實際情況卻恰恰相反，香港的地產(chǎn)商覺得來特區(qū)投資的風(fēng)險實在太大。
1980年前的深海特區(qū)，本地居民年收入和國內(nèi)其他地方差不多。甚至因為這里是邊境地區(qū)，管控極為嚴格，反倒拖累了經(jīng)濟發(fā)展。
雖說現(xiàn)在人民幣兌港幣的官方匯率，是1比3.3，但在一個人均年收入還不到500元人民幣的地方，卻要以3500港幣每平米的價格來銷售房子，是你瘋了還是我瘋了？
但深海特區(qū)的第一個商品房小區(qū)，東湖麗苑在香港開盤后卻遭到了哄搶。這不是因為香港地產(chǎn)界的正規(guī)軍們出現(xiàn)了集體誤判，而是值錢的根本不是房子本身。
當時為了促進銷售，深海特區(qū)政府特意出臺了一個臨時政策。凡是購買一套東湖麗苑的房子，就贈送4個深海市的居民戶口遷入指標。如果遷入深海市的人，原先是農(nóng)業(yè)戶口，則指標減半為2個。
在計劃經(jīng)濟時代，國內(nèi)通過嚴苛的戶籍制度來管控人口流動。想要遷移戶口是一件很麻煩的事，更別提從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口了。那在二十一世紀之前，被稱為“鯉魚躍龍門”。
所以香港人去搶購東湖麗苑的房子，真正想買的是把親朋好友，從內(nèi)地遷到深海特區(qū)來的落戶指標。
深海特區(qū)的這個土政策肯定是嚴重違規(guī)的，隨時都有被上級政府叫停的可能。所以即使東湖麗苑在香港賣的很不錯，依舊沒有正規(guī)地產(chǎn)公司來特區(qū)跟風(fēng)建樓，因為他們需要控制風(fēng)險。
周陽猜測深海特區(qū)這種“買房送戶口”的做法，應(yīng)該沒法持續(xù)太久。因為這個口子要是一直留著，其他地方很快就會開始模仿，那時候全國的戶籍政策立馬就會陷入大混亂。
特區(qū)政府這種敢為天下先，不管不顧的草莽流打法，的確為自己殺出了一條發(fā)展的血路。
但在突破規(guī)則的時候，必須建立新的規(guī)則。否則新舊銜接不好，就可能會出現(xiàn)制度漏洞。商品房預(yù)售制度就是一個典型，深海特區(qū)炒香港的作業(yè)時，為什么只抄了一半？
因為香港地產(chǎn)商覺得風(fēng)險太高不敢來，于是特區(qū)政府為了吸引投資，只能降低門檻讓那些敢賭一把的非正規(guī)軍入局。
但深海特區(qū)樓市的虛火，一點不比鄰居香港低。只要上級一取締“送戶口”的政策，特區(qū)的房子立刻就會沒人買。等到那時候，政府為了不讓開發(fā)商們破產(chǎn)，就更不敢提高門檻了。
而時間久了之后，原本的陋習(xí)變成了慣例，想要再來更改就十分發(fā)難了。
周陽不清楚自己的努力能不能改變大勢，但他如果明知道一件事問題很大，自己有機會進行彌補卻放任自流，那么他良心上會過不去。
所以周陽邀請包家來深海特區(qū)開發(fā)一個樓盤，除了為深海的土地價值進行背書之外，也是希望通過與九龍倉這樣的大型地產(chǎn)公司合作，為內(nèi)地的商品房預(yù)售制度，制定一套完整規(guī)范的操作流程。
瓊樓置業(yè)與九龍倉簽署合作協(xié)議后的第三天，科曼斯基終于再次飛抵香港。
科曼斯基還沒來得及詢問美元債的事情，周陽先送上了另一個驚喜。既然是學(xué)習(xí)香港這邊賣樓花的規(guī)范流程，那么買樓客戶的預(yù)付購樓款，就不能直接進入地產(chǎn)公司的賬戶。而是由他們委托一家律師事務(wù)所，開設(shè)一個專門的信托賬戶進行管理。
但律師行是搞法律，不是搞金融的。所以對于賬戶內(nèi)資金的保值增值，他們也需要二次委托給專業(yè)的金融機構(gòu)來負責(zé)，自己只充當監(jiān)管者而已。
通常來說，這種信托賬戶肯定是委托給托信托公司來代管，但投行的資管部門同樣可以代客理財。
所以周陽自然要虎口奪食，他直接從特區(qū)方面入手，說服房管局下達一項規(guī)定，要求內(nèi)地的房產(chǎn)項目在銷售樓花時，信托賬戶只能委托給房管局指定的金融機構(gòu)進行代管。
而美林銀行亞太公司將成為第一批第一個，通過特區(qū)房管局審核的金融機構(gòu)。以九龍倉準備在深海特區(qū)開發(fā)的住宅項目為例，如果它在香港開盤銷售順利，前期售樓花的資金總額可能超過1億港幣。
也就是說周陽又給美林帶來了1億港幣的托管資金，當然這些資金的投資方向會受到嚴格限制，只允許投向哪些風(fēng)險很小的領(lǐng)域，委托管理費率也沒有債券承銷費率那么高。
但科曼斯基聽到周陽的匯報之后，再次對他的表現(xiàn)贊口不絕。
周陽甚至覺得自己現(xiàn)在如果再次向?qū)Ψ教岢觯胍蔀槊懒衷谙愀郾镜貥I(yè)務(wù)的負責(zé)人，科曼斯基肯定不會像上次那樣隨口拒絕，而是會好好衡量一下利弊。
但周陽并沒想過接管美林在香港的業(yè)務(wù)，因為這會把他的大量精力耗費在行政事務(wù)中。更何況美林在香港的業(yè)務(wù)需要從零組建，周陽以前又沒有當管理層的經(jīng)驗，他還真不覺得自己能夠勝任。
“Boss，我的團隊以后的發(fā)展方向，將以為客戶提供資產(chǎn)管理服務(wù)為主。但是這次深海城建公司的美元債券發(fā)行業(yè)務(wù)，是由我的團隊為公司帶來的，所以我們的利益必須得到保證！”
科曼斯基這次依舊入住了半島酒店，也還是住在和上次同一個豪華套房里。但周陽再次來科曼斯基這里拜訪時，心里的底氣已經(jīng)完全不一樣了。
科曼斯基這次并不是單獨飛來香港，與他一同從紐約過來的，還有一個精通債券發(fā)行的十幾人小團隊。
而科曼斯基之所以提前從紐約帶人過來，自然是要從周陽手中接過，和特區(qū)方面洽談美元債發(fā)行合作的主導(dǎo)權(quán)。
周陽愿意積極服從上司的要求，但他的既得利益也不能受到侵犯。
“當然，如果我們最后能夠談下這筆業(yè)務(wù)，你的團隊可以獨得全部收入的20%。至于你們團隊內(nèi)部如何分配，完全由你自己決定！”科曼斯基立刻給出了承諾。
他說的是沒扣除發(fā)行成本之前的收入，比如說美林銀行在簽訂合同時，承銷費率最后真的能定在3%，那么如果發(fā)行1億美元債券，周陽團隊將拿到60萬美元的分紅獎勵。