特區(qū)房管局在制定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，給開發(fā)商預(yù)留了20%到30%的毛利潤，按理說不可能吸引不到投資才對。
但實(shí)際情況卻恰恰相反，香港的地產(chǎn)商覺得來特區(qū)投資的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。
1980年前的深海特區(qū)，本地居民年收入和國內(nèi)其他地方差不多。甚至因?yàn)檫@里是邊境地區(qū)，管控極為嚴(yán)格，反倒拖累了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
雖說現(xiàn)在人民幣兌港幣的官方匯率，是1比3.3，但在一個(gè)人均年收入還不到500元人民幣的地方，卻要以3500港幣每平米的價(jià)格來銷售房子，是你瘋了還是我瘋了？
但深海特區(qū)的第一個(gè)商品房小區(qū)，東湖麗苑在香港開盤后卻遭到了哄搶。這不是因?yàn)橄愀鄣禺a(chǎn)界的正規(guī)軍們出現(xiàn)了集體誤判，而是值錢的根本不是房子本身。
當(dāng)時(shí)為了促進(jìn)銷售，深海特區(qū)政府特意出臺(tái)了一個(gè)臨時(shí)政策。凡是購買一套東湖麗苑的房子，就贈(zèng)送4個(gè)深海市的居民戶口遷入指標(biāo)。如果遷入深海市的人，原先是農(nóng)業(yè)戶口，則指標(biāo)減半為2個(gè)。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國內(nèi)通過嚴(yán)苛的戶籍制度來管控人口流動(dòng)。想要遷移戶口是一件很麻煩的事，更別提從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口了。那在二十一世紀(jì)之前，被稱為“鯉魚躍龍門”。
所以香港人去搶購東湖麗苑的房子，真正想買的是把親朋好友，從內(nèi)地遷到深海特區(qū)來的落戶指標(biāo)。
深海特區(qū)的這個(gè)土政策肯定是嚴(yán)重違規(guī)的，隨時(shí)都有被上級(jí)政府叫停的可能。所以即使東湖麗苑在香港賣的很不錯(cuò)，依舊沒有正規(guī)地產(chǎn)公司來特區(qū)跟風(fēng)建樓，因?yàn)樗麄冃枰刂骑L(fēng)險(xiǎn)。
周陽猜測深海特區(qū)這種“買房送戶口”的做法，應(yīng)該沒法持續(xù)太久。因?yàn)檫@個(gè)口子要是一直留著，其他地方很快就會(huì)開始模仿，那時(shí)候全國的戶籍政策立馬就會(huì)陷入大混亂。
特區(qū)政府這種敢為天下先，不管不顧的草莽流打法，的確為自己殺出了一條發(fā)展的血路。
但在突破規(guī)則的時(shí)候，必須建立新的規(guī)則。否則新舊銜接不好，就可能會(huì)出現(xiàn)制度漏洞。商品房預(yù)售制度就是一個(gè)典型，深海特區(qū)炒香港的作業(yè)時(shí)，為什么只抄了一半？
因?yàn)橄愀鄣禺a(chǎn)商覺得風(fēng)險(xiǎn)太高不敢來，于是特區(qū)政府為了吸引投資，只能降低門檻讓那些敢賭一把的非正規(guī)軍入局。
但深海特區(qū)樓市的虛火，一點(diǎn)不比鄰居香港低。只要上級(jí)一取締“送戶口”的政策，特區(qū)的房子立刻就會(huì)沒人買。等到那時(shí)候，政府為了不讓開發(fā)商們破產(chǎn)，就更不敢提高門檻了。
而時(shí)間久了之后，原本的陋習(xí)變成了慣例，想要再來更改就十分發(fā)難了。
周陽不清楚自己的努力能不能改變大勢，但他如果明知道一件事問題很大，自己有機(jī)會(huì)進(jìn)行彌補(bǔ)卻放任自流，那么他良心上會(huì)過不去。
所以周陽邀請包家來深海特區(qū)開發(fā)一個(gè)樓盤，除了為深海的土地價(jià)值進(jìn)行背書之外，也是希望通過與九龍倉這樣的大型地產(chǎn)公司合作，為內(nèi)地的商品房預(yù)售制度，制定一套完整規(guī)范的操作流程。
瓊樓置業(yè)與九龍倉簽署合作協(xié)議后的第三天，科曼斯基終于再次飛抵香港。
科曼斯基還沒來得及詢問美元債的事情，周陽先送上了另一個(gè)驚喜。既然是學(xué)習(xí)香港這邊賣樓花的規(guī)范流程，那么買樓客戶的預(yù)付購樓款，就不能直接進(jìn)入地產(chǎn)公司的賬戶。而是由他們委托一家律師事務(wù)所，開設(shè)一個(gè)專門的信托賬戶進(jìn)行管理。
但律師行是搞法律，不是搞金融的。所以對于賬戶內(nèi)資金的保值增值，他們也需要二次委托給專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)，自己只充當(dāng)監(jiān)管者而已。
通常來說，這種信托賬戶肯定是委托給托信托公司來代管，但投行的資管部門同樣可以代客理財(cái)。
所以周陽自然要虎口奪食，他直接從特區(qū)方面入手，說服房管局下達(dá)一項(xiàng)規(guī)定，要求內(nèi)地的房產(chǎn)項(xiàng)目在銷售樓花時(shí)，信托賬戶只能委托給房管局指定的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行代管。
而美林銀行亞太公司將成為第一批第一個(gè)，通過特區(qū)房管局審核的金融機(jī)構(gòu)。以九龍倉準(zhǔn)備在深海特區(qū)開發(fā)的住宅項(xiàng)目為例，如果它在香港開盤銷售順利，前期售樓花的資金總額可能超過1億港幣。
也就是說周陽又給美林帶來了1億港幣的托管資金，當(dāng)然這些資金的投資方向會(huì)受到嚴(yán)格限制，只允許投向哪些風(fēng)險(xiǎn)很小的領(lǐng)域，委托管理費(fèi)率也沒有債券承銷費(fèi)率那么高。
但科曼斯基聽到周陽的匯報(bào)之后，再次對他的表現(xiàn)贊口不絕。
周陽甚至覺得自己現(xiàn)在如果再次向?qū)Ψ教岢觯胍蔀槊懒衷谙愀郾镜貥I(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人，科曼斯基肯定不會(huì)像上次那樣隨口拒絕，而是會(huì)好好衡量一下利弊。
但周陽并沒想過接管美林在香港的業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@會(huì)把他的大量精力耗費(fèi)在行政事務(wù)中。更何況美林在香港的業(yè)務(wù)需要從零組建，周陽以前又沒有當(dāng)管理層的經(jīng)驗(yàn)，他還真不覺得自己能夠勝任。
“Boss，我的團(tuán)隊(duì)以后的發(fā)展方向，將以為客戶提供資產(chǎn)管理服務(wù)為主。但是這次深海城建公司的美元債券發(fā)行業(yè)務(wù)，是由我的團(tuán)隊(duì)為公司帶來的，所以我們的利益必須得到保證！”
科曼斯基這次依舊入住了半島酒店，也還是住在和上次同一個(gè)豪華套房里。但周陽再次來科曼斯基這里拜訪時(shí)，心里的底氣已經(jīng)完全不一樣了。
科曼斯基這次并不是單獨(dú)飛來香港，與他一同從紐約過來的，還有一個(gè)精通債券發(fā)行的十幾人小團(tuán)隊(duì)。
而科曼斯基之所以提前從紐約帶人過來，自然是要從周陽手中接過，和特區(qū)方面洽談美元債發(fā)行合作的主導(dǎo)權(quán)。
周陽愿意積極服從上司的要求，但他的既得利益也不能受到侵犯。
“當(dāng)然，如果我們最后能夠談下這筆業(yè)務(wù)，你的團(tuán)隊(duì)可以獨(dú)得全部收入的20%。至于你們團(tuán)隊(duì)內(nèi)部如何分配，完全由你自己決定！”科曼斯基立刻給出了承諾。
他說的是沒扣除發(fā)行成本之前的收入，比如說美林銀行在簽訂合同時(shí)，承銷費(fèi)率最后真的能定在3%，那么如果發(fā)行1億美元債券，周陽團(tuán)隊(duì)將拿到60萬美元的分紅獎(jiǎng)勵(lì)。