明代土地制度同前代一樣，仍然分為官田與民田兩種。土地問(wèn)題仍然是大土地所有和兼并。
官田
據(jù)《明史·食貨志》記載：明代初年“官田，皆宋元時(shí)入官田地。厥后有還官田，沒(méi)官田，斷入官田，學(xué)田，皇莊，……諸王、公、勛戚、大臣、內(nèi)監(jiān)、寺觀賜乞莊田，百官職田，邊臣養(yǎng)廉田，軍、民、商屯田，通謂之官田”。這段記載包括了官田的來(lái)源，又包括了官田的利用。官田的來(lái)源，大者承襲元代所有的官田，以及元代皇室、王公、貴族、臣僚等籍入田地；元末喪亂20年造成的大量無(wú)主荒地；此外，還有罪犯的沒(méi)人地等。官田的利用，大體上有以下幾種：（1）賞賜給王公、貴族、勛戚、功臣等的賜田，此項(xiàng)賜田，一經(jīng)賞賜私人就成為私田。（2）分配給百官的職田和邊臣的養(yǎng)廉田，為補(bǔ)給官員俸祿之用，此種田地官不能私有，仍屬官田性質(zhì)。（3）屯田，明代的屯田有軍屯、民屯和商屯之分。軍屯為解決邊軍糧餉所設(shè)之屯田，開(kāi)始由邊塞衛(wèi)所的軍戶經(jīng)營(yíng)，以后推廣到內(nèi)地。洪武二十五年（1392）制屯田則例，規(guī)定邊軍三分守城，七分屯種；內(nèi)地二分守城，八分屯種。每一軍戶受田一份（50畝），由政府供給耕牛、種子、農(nóng)具。三年后交納租稅，每畝一斗。洪武二十六年（1393），全國(guó)軍隊(duì)總額約180萬(wàn)有余，按每軍戶受田50畝計(jì)，則軍屯面積當(dāng)在9000萬(wàn)畝以上，約占全國(guó)總耕地面積的1/10以上（當(dāng)時(shí)全國(guó)總耕地面積約8577000頃）。民屯，為安置流離失所的農(nóng)民而設(shè)置，官府指定土地，令失業(yè)農(nóng)民遷居該處耕種屯田。洪武三年（1370）招誘流民和失去土地的農(nóng)民，到北方近城荒地屯墾，每人給土地15畝，蔬菜地2畝，免租3年，有余力墾種者，則不限頃畝。商屯，是為滿足邊軍糧餉所采取的一種補(bǔ)充手段。當(dāng)時(shí)，官府曾要求鹽商代運(yùn)一部分軍糧到邊塞，由于道路遙遠(yuǎn)，運(yùn)費(fèi)昂貴，于是鹽商便設(shè)法在邊塞地區(qū)募民墾荒屯種，把商屯生產(chǎn)的糧食交給衛(wèi)所官倉(cāng)，換取鹽引（領(lǐng)鹽憑證）。（4）皇室和官府直接經(jīng)營(yíng)的官田，即皇莊、官莊。（5）用來(lái)飼牧軍馬官馬的牧地、草場(chǎng)、牧場(chǎng)，以及園林、池沼、圍場(chǎng)、苑囿、陵地等。（6）學(xué)田及其他。據(jù)明弘治十五年（1502）清查天下田畝時(shí)的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有田地4228058頃。其中官田為598456頃，占14.15%。
民田
在民田中，有地主土地所有和農(nóng)民土地所有兩種：
1、地主土地所有
地主土地所有，即大中小地主階級(jí)所有的土地。其中包括：王公、貴族、勛戚、達(dá)官、顯宦、地主、豪強(qiáng)、富賈、大賈、寺觀僧道等zhan有的大量肥沃的土地。這些大土地所有者取得土地的途徑是：（1）封建官府的賞賜。（2）依仗權(quán)勢(shì)的*。（3）中小農(nóng)民為避免賦役投靠勢(shì)家所奉獻(xiàn)的田產(chǎn)。（4）奸人為獲賞而唐朝投獻(xiàn)的他人田產(chǎn)。（5）利用金錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的土地等。
2、農(nóng)民土地所有
農(nóng)民土地所有，即自耕農(nóng)和半自耕農(nóng)所擁有的小塊土地，亦即直接生產(chǎn)者的小額土地。這些農(nóng)民所有的小塊土地，多系從他們的前代繼承的祖產(chǎn)，或者是他們自己開(kāi)荒zhan有的土地。這是有地者或無(wú)地者的中間階層，從全國(guó)范圍來(lái)看他們?nèi)藬?shù)眾多，他們擁有的土地?cái)?shù)量也相當(dāng)可觀，在封建社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中處于舉足輕重的地位。這些小土地所有者，他們的經(jīng)濟(jì)地位是很不穩(wěn)固的。他們時(shí)常因?yàn)橘x役、債務(wù)、地租以及天災(zāi)等原因破產(chǎn)，出賣(mài)土地，失去生活依據(jù)。